За последние годы требования к офисной недвижимости возросли, а критерии выбора изменились. Арендаторы стали более разборчивы и ответственны в вопросах поиска офисов для своей компании. Ведь от этого зависит эффективность работы и как следствие – прибыльность и конкурентоспособность.
Современная классификация офисной недвижимости включает в себя 4 категории: A, B, C и D. Существуют и промежуточные подгруппы (например, А+ или А-). Их отличия от основной категории не настолько существенны, чтобы рассматривать их отдельно. Но их также следует упомянуть при описании классов офисной недвижимости.
Для чего нужна классификация офисов?
Четкое разделение помогает сориентироваться и владельцам самой недвижимости, и арендаторам (покупателям). Арендодателям становится проще определять ее рыночную стоимость, а арендаторам – выбирать помещения по приемлемому уровню оснащенности и комфорта в соответствии с бюджетом компании. Классификация решает и другие задачи:
- Оптимизация пространства и работы офиса. На большом пространстве с высоким уровнем технической оснащенности можно создать все условия для полноценной работы. Малая площадь, скученность или перебои с электричеством отражаются на продуктивности и эффективности.
- Грамотное планирование расходов. Каждая компания имеет свой набор требований и условий, которых достаточно для текущей деятельности. Можно ими руководствоваться, чтобы не переплачивать за ненужные дополнительные возможности, а направить средства на развитие бизнеса.
- Демонстрация клиентоориентированности. Для многих компаний приоритетной является внешняя клиентоориентированность и создание комфортных условий для посетителей или партнеров. Но не менее важна и внутренняя для повышения мотивации сотрудников работать с полной отдачей.
- Подчеркивание делового статуса и имиджа. Для фирм, напрямую контактирующих с клиентами, современный благоустроенный офис становится «визитной карточкой». Посетители и деловые партнеры всегда обращают внимание на класс офисного помещения, его антураж, планировку и оснащенность.
Общая классификация офисов
Прежде чем переходить к четырем группам, рассмотрим базовые параметры. Это поможет изначально определиться, какой тип помещений, уровень комфорта или инфраструктуры подходят для работы компании. Исходят из следующих характеристик.
Площадь офиса
- Малые. Это помещения для 8-10 сотрудников. Их площадь обычно не превышает 50 кв. м. В таких офисах часто размещаются, например, турагентства.
- Средние. Подходят для коллектива из 20-30 человек. Для организации их работы нужно несколько помещений и желательно – изолированных.
- Большие. Это офисы для крупных корпораций, где трудятся больше 50-70 человек. Нередко занимают целый этаж и даже несколько этажей в здании.
Планировка офиса
- Open space. Концепция открытого пространства без глухих перегородок стала очень популярной несколько лет назад. Сегодня тоже не утрачивает своей актуальности для молодых творческих коллективов.
- Кабинетная система. Более консервативное решение, предполагающее наличие отдельных кабинетов. Такую организацию пространства обычно выбирают компании со строгой иерархией и крупные корпорации.
- Смешанная или модульная планировка. Гибкие варианты, позволяющие адаптировать рабочее пространство под конкретные цели. Подходят для развивающихся компаний или фирм, занимающихся разными задачами.
Оснащенность
- Высокая. В офисах имеются современные климатические системы, высокоскоростной интернет, резервные источники электроснабжения, системы охраны и безопасности.
- Средняя. Характеризуется наличием необходимых систем, но без суперкомфортных условий. В целом приемлема для большинства офисов с небольшим количеством сотрудников.
- Низкая. Выбирать офисы с минимальной оснащенностью неоправданно. Это отразится на всей работе. Так или иначе, нужна компьютерная техника и бесперебойное электроснабжение.
Инфраструктура
- Развитая. Для современных компаний принципиально наличие парковочных мест, кафе и зон отдыха. В мегаполисах это является одним из ключевых критериев при выборе офиса.
- Базовая. Имеются стихийная парковка, столовые и магазины в шаговой доступности. Для небольших фирм без высоких требований к инфраструктуре и комфорту этого достаточно.
Критерии разделения офисов на классы
Если перечисленные выше характеристики в большей степени нужны для организации работы, то при классификации на категории учитываются и другие параметры.
Расположение, окружение и тип здания
В мегаполисах локация является одним из определяющих критериев. Удаленность офиса от центра города, от метро или остановки общественного транспорта ухудшает его доступность и снижает класс. В этих случаях крупные компании или торговые сети организовывают бесплатные автобусы-шаттлы. Для офисной недвижимости немаловажно и окружение. Если здание расположено возле промышленных зон, оптовых рынков или свалок, то класс снижается. Ценится наличие зеленых зон или соседство других современных зданий.
Офисы могут находиться в исторических постройках, новых бизнес-центрах или на лофт-пространствах. Расположение в исторических зданиях – это престижно, особенно для компаний, работающих десятки лет. Обычно это особняки в центре города. Но есть и подводные камни: проблемы с парковкой, устаревшая планировка и невозможность переустройства, небольшие помещения и старые коммуникации. Поэтому им редко присваивается высокий класс.
Большинство компаний предпочитают офисы в бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Лофт-пространства доступнее по стоимости аренды, но они не так популярны.
Оснащенность и системы безопасности
У офисной недвижимости высоких классов имеется полный набор климатических, технических и охранных систем. Должен поддерживаться оптимальный микроклимат в любой сезон года благодаря системам вентиляции, кондиционирования и отопления. Необходим стабильный интернет и бесперебойное электроснабжение, отсутствие проблем с эксплуатацией лифтов, сантехники и бытового оборудования. Стандартом для современных бизнес-центров стали видеонаблюдение, контроль доступа, охранная служба и системы пожарной безопасности.
Планировка и дизайн
Тип планировки в помещениях бизнес-центров может отличаться. Но в большинстве случаев это большие пространства с удобным расположением всех зон. В отличие от старых зданий, здесь много дневного света, панорамных окон и возможностей для быстрого перемещения по этажам на лифтах. Для посетителей устанавливаются различные информационные панели для легкого ориентирования в здании. Если предусмотрены специальные пандусы и лифты для людей с ограниченными возможностями, то это тоже повышает класс недвижимости. Дизайн и отделка в основном выполнены в стилях хай-тек, минимализм и индастриал. Но в последние годы стал популярен и биофильный дизайн для разбавления технологичности интерьера.
Инфраструктура
Развитая инфраструктура базируется на нескольких составляющих: 1) транспортная доступность; 2) парковка; 3) питание для сотрудников; 4) сервис; 5) досуговые зоны.
Для офисной недвижимости высоких классов обязательна близость к станциям метро или остановкам общественного транспорта. В идеале до офиса нужно доходить за 5-10 минут. Удаленность здания создает дополнительные сложности и для сотрудников, и для клиентов. У бизнес-центров высокого класса имеются не только наземные, но и подземные парковки с расчетом и на гостевые места. Для организации питания в здании работают собственные кафетерии, фуд-корты и рестораны, а в холлах стоят вендинговые автоматы. Но могут быть и кухни с необходимым оборудованием для приготовления еды.
В многофункциональных центрах имеются химчистки, аптеки, пункты выдачи онлайн-заказов, зоны отдыха и фитнес-залы.
Классификация офисной недвижимости
Офисы классов А и А+
Для недвижимости высокого класса предусмотрено 25 обязательных критериев и 17 – факультативных. Здания должны находиться не дальше чем в 10 минутах ходьбы от станции метро или остановки и иметь охраняемую парковку (подземную или крытую наземную). Из обязательных также должны быть: центральная система управления зданием; современные климатические системы (включая резервные); два независимых источника электроснабжения с переключением; новейшие системы безопасности (видеонаблюдение 24/7) и пожарной безопасности. Управлять зданием должна компания с портфелем не менее 30.000 кв. м.
Предъявляются четкие требования к конструктивным особенностям задания, планировке и отделке. Это должны быть конструкции с несущими колоннами (шаг – от 8х8 м) с высотой этажа минимум 3,5 м. Планировка открытая, но имеются и отдельные помещения для переговоров. Можно адаптировать пространство под разные задачи. Для зданий класса А обязательны энергоэффективное панорамное остекление, организованная входная группа и зона ресепшн. Ремонт качественный высокобюджетный, в том числе и с элементами авторского дизайна. В здании должно быть не менее пяти доступных услуг (банкомат, химчистка, магазин, кафе). Имеются также конференц-залы, фитнес-залы и зоны отдыха. Обязательные требования распространяются даже на время ожидания лифтов в утренние часы (не более 45 секунд).
Офисы класса А+ соответствуют критериям элитной недвижимости Prime. В столице их пока немного и большинство из них расположено в Москва-сити. Для них установлено 28 обязательных критериев и 13 – факультативных. Из дополнительных, которые для класса А не являются обязательными, это соответствие стандартам оценки экологической эффективности зданий, принадлежность объекта недвижимости одному собственнику и доступ на парковку по принципу «сухие ноги». Управлением здания должна заниматься одна компания с портфелем не менее 50.000 кв. м. В остальном требования те же, что и для недвижимости категории А.
Офисы классов В и В+
Здания этих категорий должны соответствовать 16 обязательным критериям и 26 – факультативным. Это комфортабельная офисная недвижимость, обычно располагающаяся в пределах Третьего транспортного кольца. Само здание может быть не самым новым и суперсовременным, но это достаточно престижные бизнес-центры. Например, для класса В+ здание должно быть построено не более 5 лет назад и по местоположению находиться ближе к станциям метро (остановкам транспорта). По другим пунктам требования аналогичные В.
Обязательные условия: 1) центральная система управления зданием и климатические системы; 2) система пожарной безопасности с автоматическим оповещением и пожаротушением; 3) системы безопасности и контроля доступа; 4) лифты для зданий высотой от 4-х этажей. Служба безопасности обычно находится на входе в здание. Что касается планировки, то это тоже конструкции с несущими колоннами, но с меньшим шагом (6х6 м). Планировка открытая или комбинированная, высота потолков – 3,2 м. Требуются входная группа с удобным доступом, ресепш и зона ожидания, высококачественное остекление и дорогая отделка. Обязательно и наличие парковки, но машиномест здесь меньше. Магазины, кафе и аптеки располагаются вне здания. Его управлением может заниматься сторонняя управляющая компания. В целом это очень хороший вариант для организации работы без неподъемных затрат на аренду.
Офисы классов С и D
По основным требованиям недвижимость категории С соответствует классу В–. Это 7 обязательных критериев и 35 – факультативных. Располагаются здания далеко от центра и от ближайших станций метро, так как локация относится к факультативным критериям. Офисные площади часто бывают обустроены в бывших административных зданиях или НИИ. Системы отопления, вентиляции и кондиционирования, система пожарной безопасности, видеонаблюдение, охрана здания, контроль доступа и парковка обязательны. Резервный источник электроснабжения не предусмотрен, но в зданиях выше 4-х этажей должен быть лифт. Планировка в основном кабинетная. Четкие требования к планировке, высоте потолков и отделке не обозначены, однако в обязательный перечень входит современное остекление. Инфраструктура развита слабо, пункты общепита и другие объекты могут находиться далеко. За обслуживание офисов отвечает собственник, а не управляющая компания.
Офисы класса D – наименее привлекательная категория по всем основным параметрам. Находятся на периферии в зданиях вторичного фонда. Это объекты со старыми коммуникациями, где капитальный ремонт в последний раз делали в прошлом веке. Инфраструктура неразвитая, оснащение офисов минимальное, планировка – кабинетная. Единственный плюс – низкая цена за аренду, что привлекает при запуске нового бизнеса. Подходит для небольших фирм, чья работа не связана с офлайн-коммуникацией с клиентами или партнерами. Можно работать над стартапами или немасштабными проектами.
Заключение
Рынок офисной недвижимости в Москве продолжает стремительно развиваться. Ежегодно фиксируется увеличение объема новых сделок аренды и купли-продажи. На этом фоне могут измениться требования и критерии, что отразится и на классификации офисов и количестве классов. Возможно, что в рамках уже существующих A, B, C и D произойдет более детальное разделение на подкатегории. И тогда наличие «+» или «–» тоже может стать решающим.