При аренде нежилого помещения (склада, офиса, торговой точки) выплачивается не только ставка, но и определенная сумма для компенсации потерь арендодателя в случае неисполнения арендатором своих обязательств.
Эти условия должны обсуждаться заранее: за какие именно нарушения денежная сумма будет удержана арендодателем. Возмещение ущерба может предусматриваться при порче или утрате имущества, неполном или несвоевременном погашении аренды и в других случаях, указанных в соглашении. На первый взгляд все прозрачно. Но на практике данный пункт договора часто становится предметом споров и раздоров между двумя сторонами.
Почему так происходит и как этого избежать?
Определение основных терминов
Нередко возникает путаница в терминологии, когда не различают понятия обеспечительного платежа, задатка и аванса.
- Обеспечительный платеж. В договорах между арендатором и арендодателем может указываться как депозит, страховой или гарантийный платеж. Термин «обеспечительный платеж» закреплен в статье 381.1 Гражданского кодекса РФ. Данный документ его четко определяет, регулирует процедуру удержания или возврата. Если не было нарушений, то по истечении срока действия договора сумма возвращается арендатору в полном объеме.
- Задаток. Это деньги, которые выдаются в счет будущих платежей по договору как доказательство его заключения и гарантии исполнения. Регламентируется процедура статьей 380-381 ГК РФ. Если обязательства не могут быть выполнены до начала их исполнения, то задаток возвращается. Если виновата сторона, которая выдала задаток, то он остается у другой стороны. Если виноват получивший задаток, то он выплачивает другой стороне двойную сумму.
- Аванс. Это сумма, которая берется как предоплата. То есть как часть денежных средств, уплаченных вперед и засчитываемых в счет арендной платы. Не имеют штрафной или обеспечительной функции. Если договор не заключен или расторгнут без нарушения сторон, то аванс возвращается плательщику без перерасчета или удержания части средств.
Размер обеспечительного платежа
Нормативные документы не указывают ни минимального, ни максимального размера депозита. Сумма платежа обговаривается арендодателем и арендатором. Обычно равна одной месячной арендной ставке или двум. Проценты на сумму платежа не начисляются, если об этом не было договоренности (пункт 4 ст. 381.1 ГК РФ). Но в некоторых случаях собственники коммерческой недвижимости могут предложить более высокую ставку депозита. Например, при долгосрочной аренде или наличии дорогостоящей мебели, оборудования или нового ремонта. Если арендаторами являются малоизвестные компании, то арендодатели требуют от них более высоких депозитов, чем от фирм с хорошей репутацией. На сумму может влиять и спрос на аренду данной недвижимости.
Если спрос высокий, то и размер депозита будет больше.
Облагается ли обеспечительный платеж налогом?
Это еще один важный пункт, который нужно прояснить. Если депозит возвращается по истечении срока договора и в счет оплаты аренды не засчитывается, то в базу по НДС не включается. Эта сумма доходом не признается и, соответственно, налогом не облагается. Если по договору обеспечительный платеж можно зачесть в счет арендной платы, то сумма уже рассматривается как аванс и включается в налоговую базу. Во избежание проблем и споров следует согласовать эти формулировки в договоре с юристом и бухгалтером.
Индексация ставки и депозита
В силу того что обеспечительный платеж обычно привязывают к размеру арендной платы, то при ее перерасчет может пропорционально затрагивать и депозит. Но это должно быть указано в договоре. Если нет четкой привязки индексации арендной платы с обеспечительным платежом, то арендодатель не вправе требовать доплаты суммы. Арендатору нужно будет обратить внимание на способы индексации арендной платы и процент. Механизм должен быть детально прописан в договоре (периодичность, процент повышения, дата вступления в силу). Чтобы не переплачивать, нужно договориться о потолке индексации, о пропуске первого периода (12 месяцев) и порядке индексации для эксплуатационных расходов.
Когда обеспечительный платеж не возвращается?
Пункты в договоре, касающиеся невозврата депозита, статьей 381.1 ГК РФ не регламентируются, а определяются самим собственником. По этой причине здесь и возникают споры, если арендатор детально не изучил все условия.
Причины потери обеспечительного платежа:
- Досрочное прекращение аренды. Если арендатор нашел другое помещение и съехал, то депозит не вернут. Но если потребовал съехать арендодатель, то он обязан вернуть платеж.
- Невозвращение помещения. Если срок аренды закончился, то нужно сразу оформлять акт. Иначе за каждый день будет начисляться плата, даже если арендатор там уже не находится.
- Ущерб и порча имущества. Обеспечительный платеж может быть удержан за порчу отделки или мебели. Арендатор обязан это устранить, иначе сумму ущерба вычтут из депозита.
- Просрочка арендной платы. Сумма обеспечительного платежа может быть использована для оплаты арендной платы, если она не выплачена вовремя. Это нужно отразить в договоре.
Как избежать невозврата депозита?
Чтобы с арендодателем не возникали спорные моменты, специалисты советуют изначально прописать в договоре следующие пункты.
Первое: перечень оснований для удержания платежа должен быть закрытым. Формулировки типа «и в иных случаях» позволяют собственнику удерживать платеж практически за любые нарушения.
Второе: нужно четко определить порядок оформления удержания депозита. Это должно быть официальное письмо с уведомлением или акт со ссылкой на конкретное нарушение арендатора.
Третье: если в договоре указан пункт про пополнение платежа после списания части средств, то его нужно соблюдать. В течение определенного времени арендатор обязан восполнить депозит до первоначального размера.
Четвертое: следует обозначить сроки и порядок возврата депозита при отсутствии нарушений. Например, указать, что сумма должна быть возвращена в течение 3 дней после окончания срока договора аренды.
Если нарушений не было и аренда закончилась, а арендодатель не возвращает обеспечительный платеж в указанный срок, то нужно выполнить следующие действия:
- Убедиться в подписании акта возврата помещения собственнику.
- Направить письменную претензию на указанный адрес арендодателя.
- Попытаться договориться о добровольном возврате до обращения в суд.
- Подготовить все документы для решения вопроса в арбитражном суде.
Заключение
Обеспечительный платеж и индексация ставки – это два фактора, от которых зависит реальная стоимость аренды. Именно этим пунктам нужно уделять максимум внимания, чтобы не столкнуться с увеличением первоначальных сумм.
А для сохранения депозита важно не только соблюдать условия аренды, но и изучать формулировки в договоре. Это позволит арендатору внести коррективы до того, как его невнимательность сыграет на руку арендодателю.