Как выбрать помещения под производство и что учесть?

Выбор помещения под производство – очень непростая задача, поскольку нужно учесть множество факторов и оценить их в комплексе. Если на первоначальном этапе не уделить им внимания, то это чревато большими проблемами. Неподходящие условия для организации производства чреваты простоями и даже штрафами. Не нужно спешить и выбирать помещения в надежде исправить отдельные пункты в дальнейшем, так как это может привести к серьезным финансовым затратам.

Что такое производственное помещение?

Это объект недвижимости, используемый для размещения производственных мощностей и организации текущей работы. Включает в себя производственные, складские, производственно-складские, подсобные и офисные помещения. К ним предъявляются особые требования по нескольким параметрам. Помимо общих, могут быть и специфическими в зависимости от сферы деятельности – например, для пищевой, химической, фармацевтической областей.

Особенности производственных помещений

1. Просторные площади с высокими потолками и прочными полами.
2. Бесперебойные и мощные системы электроснабжения с защитой.
3. Наличие всех необходимых коммуникаций (вода, отопление, газ).
4. Вентиляция и кондиционирование для поддержания микроклимата.
5. Обеспечение пожарной безопасности, сигнализация и элементы ФЭС.
6. Удобные подъездные пути и парковка для грузового автотранспорта.

Как выбирать помещения под производство?

Каждый подходящий вариант необходимо оценивать сразу по нескольким критериям.

Местоположение и площадь

Если это промышленная зона, то важна транспортная доступность для рабочих, наличие свободных подъездных путей для грузового автотранспорта и близость к другим объектам инфраструктуры. Также нужно учесть специфику других предприятий, работающих в той же зоне. Если это прямые конкуренты, то это может повлиять на успех бизнеса. Выбор площади и количества помещений зависит от масштабов деятельности. Обычно требуется и склад для хранения продукции. Желательно, чтобы он находился недалеко от производства.

Состояние коммуникаций

Современные и безотказно работающие инженерные системы – это основа основ. Начинать работу на объектах со старыми коммуникациями не только экономически нецелесообразно, но и небезопасно. Нужна мощная вентиляция и кондиционирование для удаления вредных паров. Важно убедиться в нормальном состоянии систем водоснабжения и канализации, в наличии отопления и мощной электрики с защитой и аварийным выключателем. Необходимы также сигнализация и системы безопасности, доступ к интернету и хорошее освещение.

Необходимость в ремонте

Если объект не соответствует требованиям, но его можно привести в надлежащее состояние, то это нужно обсудить. Убедить собственника ремонтировать помещения за его счет удается далеко не всегда. Поэтому арендодателю можно предложить сделать ремонт самостоятельно, но внести его стоимость в плату за аренду. Это широко практикуемая схема, поэтому проблем быть не должно. Но если требуется капитальный ремонт или масштабные работы по адаптации площадей под особенности производства, то лучше сразу поискать другой вариант.

Юридическая чистота

Проверка всей документации – очень важный этап, на котором покупатели или арендаторы объекта часто допускают ошибки и просчеты. Нужно изучить правоустанавливающие документы и убедиться в законности владения собственником данного объекта.

Классы производственных помещений

Их выбор должен быть продиктован конкретными условиями и требованиями к организации работы предприятия. В одних случаях можно сэкономить, но в других это может привести к простоям и потере прибыли.

• Класс А. Самый высокий класс, к которому относятся новые современные здания. Имеют просторные помещения, высокие потолки, ровные полы, мощную вентиляцию и надежную электропроводку. Высокотехнологичное производство лучше всего организовывать именно на таких площадях, где гарантированы стабильное электричество и подходящий микроклимат.
• Класс В. Отремонтированные здания с базовым оснащением и коммуникациями в хорошем состоянии. Это самый востребованный класс объектов недвижимости для небольших производств. Походит для большинства сфер производственной деятельности, для которых не требуются особые условия – например, мощные энергосистемы или усиленные полы.
• Класс С. Самая бюджетная категория, с которой многие мелкие фирмы и начинали свою деятельность. Это старые здания, требующие ремонта и обновления коммуникаций. Выбор оправдан, если масштабы производства скромные, а к условиям работы в целом можно приспособиться. Но такие объекты не подходят для химической и других опасных отраслей.

Как выбрать помещения под конкретное производство?

При поиске производственных площадей необходимо учитывать и специализацию. Могут действовать особые требования к организации производства, что нужно предусмотреть еще на этапе выбора помещения. Вот только несколько примеров.

• Пищевая промышленность. Приоритетом становится строгое соблюдение санитарных норм. Необходимы хорошо работающая канализация и климатические системы с поддержанием стабильной температуры в цеху и в комнатах для хранения товара.
• Легкая промышленность. Для производства одежды и текстиля нужны удобные и безопасные рабочие места с ярким освещением. Процесс должен быть организован так, чтобы все действия выполнялись работниками без постоянных перемещений.
• Производство мебели и стройматериалов. Потребуется большое пространство с высокими потолками (от 4 метров). Особое внимание нужно уделить вентиляции и состоянию пола, поскольку на нем будет стоять тяжелое и габаритное оборудование.

Что необходимо для организации работы?

Существует целый перечень требований для производственных помещений. Зависят от класса их чистоты – от самого высокого ISO 1 до базового ISO 9. К базовому относятся общие производственные зоны (если это не медицина, фармацевтика, электроника и др).

• Полы и покрытия. Поверхность должна быть ровной бесшовной и непористой, а также легко очищаемой и нескользящей с коэффициентом трения от 0,5. В цехах обычно укладывают эпоксидные, полиуретановые или цементно-полиуретановые полы. Для производственных зон толщина должна составлять 4-6 мм, а для складов и цехов с тяжелым оборудованием – 6-10 мм.
• Потолочные системы. Именно через них подается воздух, а конструкция системы тоже определяется классом чистоты помещения. Для высоких классов (от ISO 5) нужен однонаправленный поток, а для более низких может быть и турбулентным. Требуемый объем потока зависит от его скорости и площади помещения. Кратность воздухообмена для  общих производственных зон составляет 4-12, для покрасочных и сварочных цехов – 25-30.
• Степень освещенности. Критически важная характеристика для организации работы производственных площадей. Рекомендуемые показатели зависят от типа помещений и выполняемой работы. Для простых операций или грубой сборки  крупных деталей достаточно освещенности в 200-300 лк, а для более точной сборки – 500-750 лк.  Для складов и логистических зон, а также для коридоров и проходов установлены показатели в 100-200 лк.

Соблюдение всех требований позволяет работодателю обеспечить оптимальный микроклимат для сотрудников. Для расчета обязательных показателей учитываются и следующие факторы: 1) объем и регулярность энерготрат работников; 2) количество человек в одной смене; 3) условия для разных сезонов года. Температура воздуха в цехах и мастерских должна быть от +16 до +25 градусов в зависимости от времени года. Уровень относительной влажности не должен выходить за пределы 40-60%. Допустимая скорость движения воздуха – до 0,3 м/с. Если эти нормативы не будут соблюдены, то придется сокращать количество рабочих часов.

Покупать или арендовать?

Опытным предпринимателям при наличии необходимых средств лучше покупать помещения. Они уже знакомы с организацией производства и знают все подводные камни, поэтому редко ошибаются в своем выборе. Владение собственным объектом обеспечивает полную независимость и возможность им полностью управлять. Не нужны ежемесячные выплаты арендодателю или необходимость в срочном поиске помещения, если изменятся условия или повысятся цены на аренду. Наличие собственного производственного объекта позволяет заключать более выгодные договора, вызывает большее доверие инвесторов и кредиторов.

У аренды производственных помещений тоже есть преимущества. Не нужно изымать из оборота крупную сумму для покупки объекта. Не потребуются обслуживание площадей и оплата за ремонт, если это не обозначено в договоре. Если по каким-то параметрам помещение перестало соответствовать требованиям или условиям работы, то можно найти другой вариант и не заниматься устранением всех недочетов. Рынок недвижимости очень развит и предлагает самые разные варианты. Исходя из этого, аренда предпочтительна для стартующего и малого бизнеса, когда только запускается производство или его масштабы скромные.

Возможные риски: на что обратить внимание?

1. Отсутствие прав собственника на недвижимость или некорректное оформление документов.
2. Спорное владения объектом, риск появление третьих лиц с правами на недвижимость.
3. Слишком высокая или, наоборот, низкая арендная плата, что тоже должно насторожить.
4. Длительная невостребованность этого объекта на рынке коммерческой недвижимости.

Где быстро найти помещение под производство?

Для минимизации рисков, экономии времени и сил лучше искать варианты на проверенных площадках. На сайте «Гарант Развития» большой выбор складских, производственных и торговых объектов с подробной информацией и удобным поиском. Можно изучить их самостоятельно, но есть более быстрый и рациональный способ. Рекомендуем отправить заявку, чтобы наши эксперты подобрали объект под ваши задачи. Это не только сэкономит время, но и позволит избежать ошибок, совершаемых при поиске объектов недвижимости.

После выбора подходящего варианта можно приступать к оформлению договора аренды. Необходимо собрать все документы и обсудить условия договора. Если планируется ремонт или иные действия, то это также нужно обговорить заранее. При составлении документа важно все тщательно проверять и сразу прописывать спорные ситуации.